Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

Данный рынок отличается от рынка продажи квартир меньшей однородностью, индивидуальностью каждого объекта, следующей из многообразия конструктивных, площадных, инфраструктурных и прочих факторов. В течение последних лет в России получило развитие организованное строительство  жилых комплексов (коттеджных поселков), выдержанных в едином архитектурном и функциональном стиле. Однако, по-прежнему хаотичная разнородная застройка является типичной для большинства регионов. Иногда современные коттеджи, общей площадью несколько сот квадратных метров соседствуют со старыми небольшими домиками советского периода.

При сравнении объекта оценки с потенциальными аналогами, специалисты уделяют большое внимание различиям в величинах общей площади. Кроме того, частное жильё представляет собой, как правило, отдельно стоящее здание, неразрывно связанное с участком земли, на котором оно возведено. Поэтому на цену оказывают влияние и характеристики земельного участка.

Объектом исследования данной статьи является рынок частных домов города Саратова. При этом рассматривались объекты, расположенные в нескольких схожих по престижности микрорайонах города. Непосредственно предметом изучения являлись общие площади домов и площади земельных участков как факторы ценообразования. В силу уже описанной разнородности рынка по аспекту площади, были изучены параметры домов эконом-класса общей площадью до 130 кв.м. на рынке продажи.

Подробнее...

Разница в методологии оценки коттеджа и дачи (а также частного дома в общем смысле) практически отсутствует в рамках каждого класса недвижимости. Под коттеджем понимают обычно одноэтажный с мансардой (или двух-, трёхэтажный) жилой дом относительно большой площади – от 100 кв.м., дачей является небольшой дом преимущественно для летнего проживания и отдыха.

По способам формирования коттеджных посёлков их можно разделить на две большие, принципиально различные группы – концептуальные (или посёлки организованной застройки) и стихийные.

В первом случае застройка осуществляется согласованно, крупными фирмами, по одной или нескольким базовым моделям домов. Посёлок формируется как единый с точки зрения дальнейшей эксплуатации объект, грамотно устроена инфраструктура.

При формировании стихийных коттеджных посёлков строительство ведётся по индивидуальным проектам самими собственниками, а также силами мелких строительных и отделочных фирм и бригад. Процесс застройки района значительно растянут во времени. Происходит одновременное освоение территории, подключение к коммуникациям по согласованию с местными властями.

Подробнее...

Оценка земли ИЖС обладает своими нюансами в зависимости от вида права. Частым случаем является аренда физическим лицом у государства или муниципалитета. Разница в цене для участков в собственности и в аренде далеко неоднозначна и должна, на наш взгляд, рассчитываться оценщиком индивидуально, так как право собственности обязывает платить налог, право аренды – арендную плату. Многое зависит от этих величин оплаты, а также сроков и прочих аспектов, указанных в договоре аренды.

Оценка земельного участка обычно проводится на основе прямого сравнения с подобными участками, т.е. аналогами. Здесь подобие подразумевает, прежде всего, один район местоположения (или сходные по ценовым показателям районы), и аналогичное РИ. Отличия в этих важнейших моментах для сравниваемых площадей приведут к необходимости введения очень нежелательных поправок. Такие поправки, во-первых, очень трудоёмки в вычислениях, а во-вторых достаточно спорны.

Подробнее...

Особенности земельных участков как объектов права обуславливаются, в первую очередь, делением на категории и виды разрешенного использования. Категорий земли, согласно действующему законодательству,  семь, а видов разрешенного использования - очень много. Разрешенное использование (РИ) может носить как узкий характер (например, «для размещения ангара»), так и разрешать менее конкретную застройку (например, «для размещения производственных и административных зданий»).

Оценщик на практике чаще сталкивается с оценкой земельных участков с РИ «ИЖС», «домовладение», «для ведения личного хозяйства», «для садоводства» и им подобных. Также нередка необходимость  определения стоимости земель коммерческого назначения – для торговых и административных объектов, промышленных зданий и сооружений, сельхозугодий и т.д. Каждый участок, в зависимости от категории, РИ и прочих особенностей имеет свои наиболее значимые факторы стоимости. В данной статье будет дана краткая характеристика земельных участков для ИЖС.

Подробнее...

При оценке земельных участков типична ситуация, при которой число потенциальных участков-аналогов крайне мало. Оценщик сталкивается с необходимостью введения в расчёты корректировок по многим ценообразующим факторам. Суть эффекта масштаба ясна даже простому обывателю – круг возможных покупателей большого участка (или любого другого объекта недвижимости) более ограничен ввиду большей стоимости по сравнению с небольшим участком. Поэтому рынок продажи и аренды имеет следующую закономерность: единица объекта большей площади имеет меньшую стоимость, чем единица площади меньшего объекта. Интерес и сложность для оценщика представляет процесс обоснованного вычисления конкретных параметров этой зависимости в каждом отдельном случае.

На сайтах и форумах оценщиков приводится множество различных методик и рекомендаций по этому поводу: от построения корреляционных моделей, до готовых формул. Каждый из подходов имеет свои плюсы и минусы, и ни один из них не является универсальным на все случаи жизни. Одни из них чрезвычайно трудоёмки, зато, как правило, при грамотном применении дают более-менее достоверный результат. Другие более просты и понятны, но, имеют довольно общий характер, и их использование менее обосновано и более спорно.

Подробнее...