Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

Оценка для органов опеки и попечительства в Саратове стала одной из необходимых процедур при продаже и покупке недвижимости, собственником которой являются несовершеннолетние. Ранее для одобрения органами опеки совершаемой сделки, было достаточно предоставить лишь информационное письмо о стоимости (краткое заключение оценщика), изготовить и получить которое сравнительно просто, быстро и недорого. Сейчас же требуется полноценный отчёт об оценке недвижимости, причём часто необходимо проведение осмотра объекта оценки с фото фиксацией. Кроме оценки квартиры для опеки, может потребоваться определение стоимости любого недвижимого и движимого имущества: частного дома, дачи, гаража, автомобиля и т.д.

Деятельность органов опеки и попечительства заключается в проведении проверок на предмет соблюдения прав ребенка. При совершении сделок с жилой недвижимостью, частью которого (или полностью) владеет ребенок, не должно произойти  ухудшение жилищных условий, которые меняются в результате совершения сделок. Оценка для органов опеки позволяет получить информацию по стоимости и площади, приходящейся на ребёнка в продаваемом объекте недвижимости, а также по размеру доли, которая должна быть выделана ребёнку во вновь приобретаемом жилье. В части услуг оценщика для разрешения органов опеки на проведение сделок, необходимо соблюдение двух условий:

• площадь приобретаемой доли не меньше площади продаваемой доли;

• стоимость приобретаемой доли не меньше стоимости продаваемой доли.

На практике это означает, что, во-первых, часто необходимо проведение оценки для опеки сразу двух жилых объектов. Во-вторых, ещё до покупки новой квартиры (частного дома) необходимо согласовать данный объект в качестве жилья для ребёнка. Следовательно, с учётом вероятности отмены сделки во время  совершения процедуры оценки и подготовки других документов, это усложняет процесс сделки, создаёт дополнительный риск. Таким образом, для благоприятного исхода дела обязательно обращение в хорошую оценочную компанию, которая качественно и в срок произведёт оценку для органов опеки.

Оценка земельного участка: общие факторы ценообразования

Особенности земельных участков как объектов недвижимости обуславливаются, в первую очередь, делением земли на категории и виды разрешенного использования. Категорий земли, согласно действующему законодательству, семь, а видов разрешенного использования - очень много. Разрешенное использование (РИ) может носить как узкий характер (например, «для размещения ангара»), так и разрешать менее конкретную застройку (например, «для размещения производственных и административных зданий»).

Оценщик на практике чаще сталкивается с оценкой земельных участков с РИ «ИЖС», «домовладение», «для ведения личного хозяйства», «для садоводства» и им подобных. Также нередка необходимость оценки земель коммерческого назначения – для торговых и административных объектов, промышленных зданий и сооружений, сельхозугодий и т.д. Каждый участок земли, в зависимости от категории, РИ и прочих особенностей имеет свои факторы стоимости. В данной статье будет дана краткая характеристика оценке земельных участков для ИЖС.

Подробнее...

Наиболее часто стоимость здания определяется в целях обеспечения информацией кредитной сделки, для принятия решения о купле-продаже, налогообложения. В отдельных случаях проведение оценки здания независимым оценщиком является обязательным по закону, в других оно обусловлено ограниченностью имеющейся у собственника информации о недвижимости, требованиями организаций в части бухгалтерского и финансового учёта и прочими причинами.

Кроме общих федеральных стандартов оценки (ФСО-1, 2 и 3) процедура определения стоимости здания регламентируется ФСО-7 («Оценка недвижимости), ФСО-9 («Оценка для целей залога»). При этом методологические  принципы  оценки здания наиболее полно представлены в ФСО-7.

Исходя из представленных в этих нормативных актах требований к оценке недвижимости, а также специфики рассматриваемого сегмента, можно выделить некоторые закономерные правила, без соблюдения которых качественная и субъективная оценка зданий невозможна. Первым этапом оценки является сбор сведений об объекте в максимально возможном объёме.Получение информации состоит в проведении всестороннего осмотра здания и окружающей территории, изучении документации на объект оценки, а также сопоставлении фактических данных с данными, указанными в документации. При этом определяющими являются следующие моменты:

Подробнее...

Особенности оценки нежилых помещений зависят, в первую очередь, от таких черт того или иного объекта:

• текущий вариант использования, степень его соответствия наиболее эффективному;

• функциональность в аспекте существующей планировки;

• степень развития рынка продажи и аренды.

На практике распространено деление помещений в целях проведения оценки на торговые, офисные, производственные и складские. Такая классификация носит довольно условный характер. Во-первых, каждый коммерческий объект в той или иной мере уникален и даже при однородности окружения обладает множеством отличающихся особенностей, и, значит, ценообразующих факторов. Во-вторых, не всегда можно однозначно определить максимально продуктивный способ использования объекта, тем более в условиях меняющейся внешней обстановки. Наконец, при оценке больших помещений оценщик часто сталкивается с такой трудностью – в составе объекта присутствуют компоненты различного назначения, причём их использование по отдельности, а не в составе единого комплекса вряд ли удобно и разумно.

При оценке помещений коммерческого назначения, специалисты часто оказываются в одной из следующих ситуаций:

1)    Оценке подлежит помещение  типового назначения (перечислены выше). Существующие планировочные решения соответствуют или очень близки к наиболее удачным планировкам для данного типа недвижимости. Окружающая застройка – однородная, представлена зданиями и помещениями в основном того же назначения, что и оцениваемый объект.

2)    Оценивается помещение, являющееся само по себе типовым по назначению, но отличающееся по функциональности от окружающих объектов.

3)    Объект оценки или очень специфичен, и/или находится в районе со слабо развитым рынком продажи и аренды недвижимости как таковой.

Подробнее...

Классификаций торговой недвижимости довольно много, каждая из них в той или иной мере учитывает параметры местоположения, конструктивных особенностей здания или помещения магазина,этажа, и прочих характеристик. В целях проведения оценки магазина необходимо провести разделение торговых помещений с точки зрения специфики методологии их оценки и ценообразующих факторов.

Вообще терминология «оценка магазина» может трактоваться различно. Если речь идёт об оценке объекта как бизнеса, то важны не только факторы ценообразования, свойственные торговому помещению как таковому, но и объём продаж для существующего товарного ассортимента, прочие доходно-расходные показатели, репутация. На языке собственников торговых помещений и их девелоперов совокупность этих параметров часто называют «раскрученностью» магазина. Когда подразумевают просто оценку помещения, в расчёт принимают, прежде всего, фактор местоположения. При этом, и оценка магазина как бизнеса, и оценка торгового помещения как такового, во многом содержат повторяющиеся моменты в методологии и ключевых ценовых величинах. При определении рыночной стоимости торгового помещения, а не готового бизнеса оценщик всё равно рассматривает объект с точки зрения его прибыльности.

Местоположение торгового помещения целесообразно рассматривать как агрегирующую характеристику нескольких показателей, под факторов. При оценке магазина в первую очередь обращают внимание на интенсивность пешеходного трафика (проходимость), автомобильного трафика (проезжаемость). Менее значимы, хотя также имеют не последнее значение, такие под факторы, как удобство подъезда (парковки), наличие торговых и прочих коммерческих объектов в непосредственной близости.

Подробнее...