Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

Классическим примером необходимости обращения граждан или юридических лиц кспециалисту-оценщику является случай, при котором стороны не могут прийти к компромиссу в вопросе величины средств, необходимых для возмещения ущерба. В этом случае конфликт чаще всего решается в судебном порядке. Теоретически в качестве обоснования суммы, указанной истцом в исковом заявлении, могут выступать любые материалы и доводы: чеки на покупку материала, договора и акты приёма-передачи выполненных работ по строительству и отделке, сметы, калькуляции, составленные в произвольной форме. На практике же, суд, как правило, указывает истцу о необходимости предоставления отчёта независимого оценщика.

Отличительной особенностью данной сферы оценочной деятельности является отсутствие каких-либо чётких нормативных актов, регламентирующих однозначно методику оценки, перечень работ, которые должны быть проведены в том или ином случае. В связи с этим правильность проведения оценки зачастую является спорной. Обратимся к общему законодательству, касающемуся категории «ущерб».

В повседневной речи слова «ущерб» и «убыток» воспринимаются часто как синонимы. Если говорить об отличии в юридическом отношении, статья 15 Гражданского Кодекса РФ трактует понятие «убыток» как более широкое понятие, а именноразделяет убыток на две отдельные составляющие:

• Реальный ущерб. Это те расходы, которые необходимо понести для восстановления нарушенного права.

• Упущенная выгода. Это те неполученные доходы, которые лицо, право которого нарушено, получило бы в том случае, если право бы не нарушалось.

Восстановление нарушенного права при ущербе, причинённом владельцам недвижимости, подразумевает возврат объекта в состояние «до причинения ущерба». В оценочной практике различают стоимость восстановительного ремонта и стоимость ущерба. Вторая величина меньше первой на величину износа материалов. Конечным результатом работы оценщика становится величина ущерба. Чаще всего поврежденные элементы конструкций и отделки имели до нанесения ущерба некий износ, и при расчёте без учёта износа, истец (в случае принятия судебного решения в его пользу) получит дополнительную выгоду, заключающуюся в улучшении качества состояния конструкций и отделки. С другой стороны, налицо некое противоречие. Ведь на рынке предложение бывших в употреблении строительных и отделочных материалов практически отсутствует, что вызывает необходимость нести истцу незапланированные дополнительные затраты на покупку новых материалов.

Упущенная выгода имеет место в случае нарушения функциональности объекта, в данном случае это в большей степени актуально для коммерческой недвижимости, в отношении которой есть чёткая доходная составляющая. Повреждение зданий, помещений, оборудования может вызвать невозможность использования их по назначению (и, следовательно, получения дохода) от момента причинения ущерба до завершения восстановительных работ. В отношении жилых объектов на практике категория «упущенная выгода» применяется крайне редко. В ряде случаев, когда помещение непригодно для проживания, в качестве упущенной выгоды может рассматриваться неполучение арендных платежей за соответствующий период, если объект сдавался в аренду.

Если жильё используется по своему прямому назначению, а ущерб обусловил невозможность проживания (в результате разрушения конструктивных элементов или нарушения санитарных норм), то в составе исковой суммы могут присутствовать расходы на съём аналогичного жилого помещения. Таким образом, можно говорить о такой составляющей, как косвенные издержки при причинении ущерба, наряду с прямыми затратами на восстановление повреждений. Возможных вариантов нанесения убытков при ведении потерпевшей стороной коммерческой деятельности может быть очень много. Например, разморозка и порча продукции в холодильных камерах, остановка конвейерных линий или другого сложного технологического процесса и т.д.  Оценка ущерба (убытка) тогда выливается в сложную в плане грамотного обоснования процедуру.

Если говорить об оценке ущерба, связанно только непосредственно с повреждением элементов недвижимости, на практике применяется один из трех теоретически возможных подходов к оценке – затратный. Использование сравнительного и доходного подходов некорректно по следующим причинам.

Во-первых, ущерб не является объектом купли-продажи на массовом открытом рынке. Во-вторых, характер любого ущерба очень специфичен.Можно предположить, что существуют объекты недвижимости, имеющие количественно и качественно схожие с исследуемым объектом повреждения. Но при этом отсутствует какая-либо информация о величине затрат, требующихся на устранение этих повреждений. Кроме того, в таком случае применение многочисленных корректировок сделает обоснованность применения сравнительного подхода очень условной.

Доходный подход в также не применим, так как отсутствует возможность выявить зависимость между затратами на устранение ущерба и потоком доходов, которые может принести в будущем объект своему владельцу, например, при сдаче в аренду.

Подсчёт стоимости ущерба осуществляется суммированием стоимости работ и стоимости материалов за вычетом физического износа. Оценщиком данная работа проводится путём анализа открытой рыночной информации, с использованием специальных программных средств (РЕМОРАМА, Гранд-Смета и др.) или экспертно (по самостоятельной методике), иногда посредством составления сметы по государственным строительным нормам.

Каждая методология имеет свои достоинства и недостатки, при этом очевидно, что в любом случае проведение качественной оценки требует наличия у оценщика специальных знаний в области строительства и отделки, либо привлечения соответствующего специалиста. При оценке с использованием текущих показателей рынка работ и материалов, оценщики обычно испытывают такие затруднения:

- широкий разброс стоимости услуг по строительству и ремонту (иногда различается до двух и даже более раз на, казалось бы, одни и те же работы);

- разница (хотя и меньшая) в стоимости предложения материалов;

- альтернативность применения тех или иных видов работ и материалов;

Первая трудность может быть связана со многими причинами – устаревший прайс, представленный в сети Интернет; конкретная специализация фирмы по тому или иному виду ремонта; наличие или отсутствие гарантий качества работ. Иногда тариф на работу может включать в себя сопутствующий вид работ (например, ряд отделочных компаний объединяет штукатурку стен и предварительную подготовку – грунтовка, заделка швов и т.д., а некоторые фирмы напротив приводят данные о стоимости за ту или иную работу в чистом виде). Демонтажные работы иногда включают также уборку, вынос и утилизацию мусора. Кроме того,  путаница может возникнуть из-за разницы в параметрах предлагаемых работ. Устройство стяжки различной толщины или из различных материалов, штукатурка стен по маякам или визуально, при больших неровностях кладки и без серьёзных отклонений – разница в стоимости этих работ весьма различна. Эта информация может быть выяснена при чётком понимании характера повреждений и в процессе беседы с представителями отделочных фирм.

Рынок строительных и отделочных материалов в России относительно однороден, разница имеет место для оптовых и розничных продаж (порядка 10-15%), а также в связи с разными способами упаковки и фасовки.  Например, песок и цемент россыпью стоит ощутимо дешевле, чем в мешках. Но при этом возможны трудности и дополнительные затраты при транспортировке, разгрузке и доставке непосредственно на место.

При выборе способа восстановительного ремонта следует опираться на полученную в процессе осмотра информацию, класс ремонта помещения; в общем случае целесообразно выбирать средние по стоимость варианты, исходя из предположения о разумном подходе собственника при проведении ремонтных работ.

В следующих наших статьях мы рассмотрим правовые и юридические моменты оценки ущерба, укажем особенности оценки такого распространенного вида ущерба, как залив квартиры. Так же будут даны рекомендации по действиям потерпевшей стороны.