Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

 

Классификаций торговой недвижимости довольно много, каждая из них в той или иной мере учитывает параметры местоположения, конструктивных особенностей здания или помещения магазина,этажа, и прочих характеристик. В целях проведения оценки магазина необходимо провести разделение торговых помещений с точки зрения специфики методологии их оценки и ценообразующих факторов.

Вообще терминология «оценка магазина» может трактоваться различно. Если речь идёт об оценке объекта как бизнеса, то важны не только факторы ценообразования, свойственные торговому помещению как таковому, но и объём продаж для существующего товарного ассортимента, прочие доходно-расходные показатели, репутация. На языке собственников торговых помещений и их девелоперов совокупность этих параметров часто называют «раскрученностью» магазина. Когда подразумевают просто оценку помещения, в расчёт принимают, прежде всего, фактор местоположения. При этом, и оценка магазина как бизнеса, и оценка торгового помещения как такового, во многом содержат повторяющиеся моменты в методологии и ключевых ценовых величинах. При определении рыночной стоимости торгового помещения, а не готового бизнеса оценщик всё равно рассматривает объект с точки зрения его прибыльности.

Местоположение торгового помещения целесообразно рассматривать как агрегирующую характеристику нескольких показателей, подфакторов. При оценке магазина в первую очередь обращают внимание на интенсивность пешеходного трафика (проходимость), автомобильного трафика (проезжаемость). Менее значимы, хотя также имеют не последнее значение, такие подфакторы, как удобство подъезда (парковки), наличие торговых и прочих коммерческих объектов в непосредственной близости.

Данные характеристики определяют не только стоимость магазина, но также зачастую и класс товарного ассортимента. Кроме того, местоположение предопределяет решение управленца о проведении реконструкций, ремонта, усовершенствования помещения, его приведения к современному виду. Таким образом, для целей оценки магазина первостепенным представляется классификация торговых помещений с позиции местоположения как фактора, определяющие и прочие характеристики стоимости.

В наиболее проходных местах обустраивают точки продаж товаров широкого потребления, причём упор делается на большой товарооборот при небольшой площади торговли и невысокой ценовой категории товара. Это киоски, магазинчики продовольственных товаров, точки приготовления еды на месте (гриль, выпечка в мини-печках и т.п.), салоны связи, магазины недорогой мелкой одежды. Благодаря большой проходимости владельцы таких магазинов имеют возможность получать дополнительный доход от размещения терминалов оплаты.

Отдельно следует упомянуть торговые павильоны остановочных пунктов общественного транспорта. Оценка таких торговых помещений должна проводиться только с учётом информации о стоимости аналогичных объектов.Ориентир на ценовые индикаторы встроенных помещений даже соседних с павильонами зданий, скорее всего, приведёт к грубой неточности при оценке магазина указанного типа.

Высокая ценовая категория также принадлежит помещениям в составе больших торговых и развлекательных центров; важными преимуществами здесь является большое скопление людей, что даёт возможность ярко представить товар. Торгово-развлекательные центры как средоточие торговой и деловой жизни крупных городов особенно интенсивно развиваются в последние десятилетия. В них точки продаж соседствуют с отделениями банков, кофе-аппаратами,  терминалами оплаты, банкоматами.

Менее проходимые, но хорошо проезжаемые места больше подходят для организации магазинов тех товаров, которые отдельно взятым обывателем покупаются  нечасто – одежда, обувь, мебель, сантехника, светильники, ювелирные украшения. Такие торговые объекты отличаются большей площадью, что связано с необходимостью  престижно представить продукцию. Собственник такого магазина действует в расчёте на витрины и прочую рекламу, постепенную узнаваемость и раскрутку своей точки как бренда.

Торговые площади следующего типа размещается часто в малопрестижных местах, не имеющих сколь-нибудь интенсивных транспортных и пешеходных трафиков. Доходность таких объектов может быть связана с оптовыми ценами, торговлей стройматериалами, или очень специфичным товаром, например, оборудованием коммерческого назначения, вело- и мото-техникой, запчастями и т.д. Такие магазины отличаются большим процентом складских помещений. При оценке магазинов такого типа важно понимание соотношения «торговая/складская площадь» для объекта оценки и аналогов.

Наконец, есть так называемые дворовые продовольственные магазины, расположенные внутриквартально. Несмотря на их, казалось бы, сравнительно неудачное местоположение с точки зрения проходимости, они часто обеспечивают приемлемый уровень товарооборота и доходности  в виду близости к местам компактного проживания, что для покупателя означает простоту и удобство покупки.

Автор : btamedia