Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

 Особенности оценки нежилых помещений зависят, в первую очередь, от таких черт того или иного объекта:

• текущий вариант использования, степень его соответствия наиболее эффективному;

• функциональность в аспекте существующей планировки;

• степень развития рынка продажи и аренды.

На практике распространено деление помещений в целях проведения оценки на торговые, офисные, производственные и складские. Такая классификация носит довольно условный характер. Во-первых, каждый коммерческий объект в той или иной мере уникален и даже при однородности окружения обладает множеством отличающихся особенностей, и, значит, ценообразующих факторов. Во-вторых, не всегда можно однозначно определить максимально продуктивный способ использования объекта, тем более в условиях меняющейся внешней обстановки. Наконец, при оценке больших помещений оценщик часто сталкивается с такой трудностью – в составе объекта присутствуют компоненты различного назначения, причём их использование по отдельности, а не в составе единого комплекса вряд ли удобно и разумно.

При оценке помещений коммерческого назначения, специалисты часто оказываются в одной из следующих ситуаций:

1)    Оценке подлежит помещение  типового назначения (перечислены выше). Существующие планировочные решения соответствуют или очень близки к наиболее удачным планировкам для данного типа недвижимости. Окружающая застройка – однородная, представлена зданиями и помещениями в основном того же назначения, что и оцениваемый объект.

2)    Оценивается помещение, являющееся само по себе типовым по назначению, но отличающееся по функциональности от окружающих объектов.

3)    Объект оценки или очень специфичен, и/или находится в районе со слабо развитым рынком продажи и аренды недвижимости как таковой.

Первый случай наиболее предпочтителен, так как развитый рынок имеется или непосредственно в районе объекта оценки, либо в районах, сопоставимых по коммерческой привлекательности. Имеются все предпосылки для применения сравнительного подхода, который даст обоснованный результат. Использование доходного подхода при оценке помещения будет оправдано в том случае, если имеются достоверные данные о доходно-расходных показателях, связанных с коммерчески разумным извлечением дохода.

Вторая ситуация типичная для одного из двух вариантов:

  • Назначение объекта не соответствует наиболее эффективному. Речь идёт о неверном бизнес-решении при обустройстве помещения или изменении внешней инфраструктуры в таком направлении, при котором использование оцениваемого помещения в прошлом варианте стало финансово невыгодным (или гораздо менее выгодным, чем альтернативно возможное). В этом случае оценщик должен рассмотреть возможность и затраты на проведение переустройства конструкций помещения, и определить их целесообразность. Оценка помещения проводится с учётом этих затрат.
  • Функциональное отличие оцениваемого помещения вызвано коммерческой необходимостью и/или финансово оправдано. Например, наличие заводской столовой внутри большой промышленной зоны оправдано, хотя этот тип недвижимости существенно отличается от окружения. Очевидно, что при этом аналогичные объекты сравнения для оценки помещения могут просто-напросто отсутствовать, а разумная стоимость недвижимости должна быть приближена к ценовым индикаторам недвижимости основного типа. Вообще говоря, в современных условиях конкуренции, развитие одной сферы бизнеса в пределах некоторого здания, микрорайона неизбежно приведет к появлению помещений и объектов обеспечения. Вблизи офисных объектов и деловых центров организуются кафе, точки продажи выпечки, кофе-аппараты, снековые автоматы, терминалы оплаты. Для окружения торговых центров характерны, кроме перечисленных объектов, банкоматы, точки оформления займов. Промышленные объекты неразрывно связаны со складами, торгово-оптовыми базами и помещениями административно-офисного типа.  В этих случаях оценка помещений нетипового для данной местности назначения может производиться путём применения мультипликаторов. В качестве последних применяют соотношение цен недвижимости основного типа, интенсивность пешеходного или автомобильного трафика или прочие основные ценообразующие параметры.

Наиболее сложный случай оценки помещений связан со специфичностью некоторых объектов и отсутствием рынка продажи и аренды. В такой ситуации не обойтись без разрешенных федеральными стандартами оценки возможностями оценщика по расширению географических и функциональных границ поиска объектов-аналогов.

Автор : btamedia