Печать 

 Особенности оценки нежилых помещений зависят, в первую очередь, от таких черт того или иного объекта:

• текущий вариант использования, степень его соответствия наиболее эффективному;

• функциональность в аспекте существующей планировки;

• степень развития рынка продажи и аренды.

На практике распространено деление помещений в целях проведения оценки на торговые, офисные, производственные и складские. Такая классификация носит довольно условный характер. Во-первых, каждый коммерческий объект в той или иной мере уникален и даже при однородности окружения обладает множеством отличающихся особенностей, и, значит, ценообразующих факторов. Во-вторых, не всегда можно однозначно определить максимально продуктивный способ использования объекта, тем более в условиях меняющейся внешней обстановки. Наконец, при оценке больших помещений оценщик часто сталкивается с такой трудностью – в составе объекта присутствуют компоненты различного назначения, причём их использование по отдельности, а не в составе единого комплекса вряд ли удобно и разумно.

При оценке помещений коммерческого назначения, специалисты часто оказываются в одной из следующих ситуаций:

1)    Оценке подлежит помещение  типового назначения (перечислены выше). Существующие планировочные решения соответствуют или очень близки к наиболее удачным планировкам для данного типа недвижимости. Окружающая застройка – однородная, представлена зданиями и помещениями в основном того же назначения, что и оцениваемый объект.

2)    Оценивается помещение, являющееся само по себе типовым по назначению, но отличающееся по функциональности от окружающих объектов.

3)    Объект оценки или очень специфичен, и/или находится в районе со слабо развитым рынком продажи и аренды недвижимости как таковой.

Первый случай наиболее предпочтителен, так как развитый рынок имеется или непосредственно в районе объекта оценки, либо в районах, сопоставимых по коммерческой привлекательности. Имеются все предпосылки для применения сравнительного подхода, который даст обоснованный результат. Использование доходного подхода при оценке помещения будет оправдано в том случае, если имеются достоверные данные о доходно-расходных показателях, связанных с коммерчески разумным извлечением дохода.

Вторая ситуация типичная для одного из двух вариантов:

Наиболее сложный случай оценки помещений связан со специфичностью некоторых объектов и отсутствием рынка продажи и аренды. В такой ситуации не обойтись без разрешенных федеральными стандартами оценки возможностями оценщика по расширению географических и функциональных границ поиска объектов-аналогов.