Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

 

Наиболее часто стоимость здания определяется в целях обеспечения информацией кредитной сделки, для принятия решения о купле-продаже, налогообложения. В отдельных случаях проведение оценки здания независимым оценщиком является обязательным по закону, в других оно обусловлено ограниченностью имеющейся у собственника информации о недвижимости, требованиями организаций в части бухгалтерского и финансового учёта и прочими причинами.

Кроме общих федеральных стандартов оценки (ФСО-1, 2 и 3) процедура определения стоимости здания регламентируется ФСО-7 («Оценка недвижимости), ФСО-9 («Оценка для целей залога»). При этом методологические  принципы  оценки здания наиболее полно представлены в ФСО-7.

Исходя из представленных в этих нормативных актах требований к оценке недвижимости, а также специфики рассматриваемого сегмента, можно выделить некоторые закономерные правила, без соблюдения которых качественная и субъективная оценка зданий невозможна. Первым этапом оценки является сбор сведений об объекте в максимально возможном объёме.Получение информации состоит в проведении всестороннего осмотра здания и окружающей территории, изучении документации на объект оценки, а также сопоставлении фактических данных с данными, указанными в документации. При этом определяющими являются следующие моменты:

• Окружение объекта, возможность функционирования оцениваемой недвижимости как в составе комплекса зданий и сооружений, так и в качестве отдельного объекта.

• Готовность объекта к использованию по основному (планируемому при создании) или альтернативному назначению. Степень готовности определяется,  прежде всего, исходя из функциональности планировки и состояния основных конструктивных элементов, отделки, систем инженерного обеспечения.

• Права собственности на земельный участок, связанный с оцениваемым зданием.

Изучение данных компонентов позволяет качественно провести следующий этап оценки здания – анализ его наиболее эффективного использования. Это использование может совпадать с фактическим вариантом; в противном случае необходимо изучение вопроса физической возможности и финансовой целесообразности проведения перепланировки. Анализ наиболее эффективного использования необходимо проводить с позиции продавца и покупателя, так как при выборе цены предложения и сделки они будут руководствоваться собственными знаниями о максимальной продуктивности объекта.

При выборе подходов к оценке здания, исходя из требований и рекомендаций ФСО-7, основными предпосылками являются следующие.

- доступность и достоверность имеющейся в распоряжении оценщика информации об оцениваемом здании, его окружении и рынке продаже в общем;

- степень развития соответствующего сегмента рынка продажи и аренды;

- степень готовности здания;

- соответствие (или несоответствие) текущего варианта использования наиболее продуктивному (эффективному).

Основным подходом к оценке зданий, является сравнительный, обязательным условием применения которого является наличие развитого рынка продаж. Затратный подход в общем случае в меньшей мере отражает рыночную ситуацию и полезен в основном для оценки уникальных зданий, рынок которых крайне ограничен, для оценки зданий, незавершенных строительством. Методы доходного подхода объективны при оценке зданий, имеющих ярко выраженную доходную составляющую, которая может быть найдена более-менее достоверно.

Возможные функциональные особенности зданий очень разнообразны, и выбор методологии оценки целесообразно рассматривать для каждого типа недвижимости отдельно. Речь об этом пойдёт в следующих статьях.