Следует указать, что само РИ в виде ИЖС, ведения подсобного хозяйства, садоводства и т.п. – фактически не накладывает разницы на удельную стоимость, так как законодательно ни одно из этих назначений не запрещает строительство полноценного дома для проживания и хозпостроек. Некоторые отличия возможны лишь в аспекте возможности регистрации. На деле же, основным комплексным фактором стоимости является местоположение.

С широкой точки зрения местоположение включает следующие подфакторы:

- Собственно район расположения земельного участка; для населенного пункта это некий микрорайон или уличный квартал. На этом этапе определения местоположения для оценки важна относительная однородность всех типовых участков в этом микрорайоне по стоимости 1 кв.м (1 сотки). Ценность земли ИЖС в пределах одного микрорайона определяется теми же параметрами, что и жилой недвижимости в целом – развитость социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры.

- Конкретика местоположения участка в микрорайоне. Для земель ИЖС, это, прежде всего, доступность участка для пешехода, для проезда на личном транспорте, удаленность от остановки общественного транспорта.

- Доступный набор коммуникаций и/или возможность их подведения к земельному участку.

Третья компонента, хотя и будучи довольно спорно причислена к параметру местоположения, тем не менее, тесно с ним связана.

Следующие характеристики земельных участков также важны с позиции стоимости, а в определенных случаях играют первостепенную роль:

- форма;

- рельеф;

- непосредственное окружение (застройка).

Форма и рельеф земельного участка обуславливают степень удобства расположения объектов строительства и использования участка в общем. Чрезмерно узкий и длинный участок вряд ли может эксплуатироваться вообще по назначению; наклон ведёт к удорожанию стоимости строительства, неудобствам при перемещении и ведении садоводства (огородничества).

Окружающая застройка имеет свойство оказывать психологическое воздействие на потенциального покупателя. Например, постройка больших коттеджей современного типа в малопрестижном районе поднимет стоимость соседнего земельного участка; и возможна обратная ситуация – расположение в дорогостоящем в целом микрорайоне по соседству с невзрачными и старыми зданиями, скажется на цене участка негативно.

Оценка земли обладает своими особенностями в зависимости от оцениваемого права. Частым случаем является аренда физическим лицом у государства или муниципалитета. Разница в цене для участков в собственности и в аренде далеко неоднозначна и должна, на наш взгляд, рассчитываться оценщиком индивидуально, так как право собственности обязывает платить налог, право аренды – арендную плату. Многое зависит от этих величин оплаты, а также сроков и прочих аспектов, указанных в договоре аренды.

Оценка земельных участков чаще всего проводится на основе прямого сравнения оцениваемой земли с подобными участками, т.е. аналогами. Здесь подобие подразумевает, прежде всего, один район местоположения (или сходные по ценовым показателям районы), и аналогичное РИ. Отличия в этих важнейших моментах для сравниваемых участков приведут к необходимости введения очень нежелательных поправок. Такие поправки, во-первых, очень трудоёмки в вычислениях, а во-вторых достаточно спорны.

Оценка земельного участка для ИЖС в Саратове и в Саратовской области чаще всего связана с такими взаимосвязанными трудностями:

- Рынок свободных земельных участков ограничен. Это характерно для земель ИЖС в черте города Саратова и прочих насаленных пунктов, особенно в центральных и близких к ним районах. Такая закономерность постоянна, и обусловлена небольшим количеством не застроенной земли в черте города как таковой.

- Неоднородность рынка, широкий разброс цен предложений. Это связано как с небольшим количеством предложений (мало ориентиров для продавцов), так и с довольно непростыми с факторами ценообразования с позиции их количественного влияния на стоимость.

Если отвлечься от оценки и говорить в общем о рынке земли в Саратове и области, можно указать ещё и такие особенности:

- Предлагаются к продаже участки различной площади – от 1 до 20 соток, иногда даже более. При этом, для любого жилого частного массива или дачного района характерна некая оптимальная площадь, наиболее выгодная для постройки, а значит, обладающая и наибольшей удельной стоимостью – стоимостью за сотку.

В зависимости от характера типовой застройки эта площадь может быть различной. Участки, намного меньшие этого оптимального значения, будут иметь меньшую удельную стоимость, так как неудобны для строительства. Избыточно большой участок также может быть продан со значительным дисконтом к каждой избыточной сотке – ведь земля нуждается в уходе, как минимум это покос травы и сезонная уборка; и, самое главное, есть необходимость уплаты повышенного налога или арендной платы. Случаи получения дохода путём размежевания участков на несколько меньших имеют место. Но прибыльность от таких операций индивидуальна и вряд ли может быть найдена и использована как типовой показатель цены для больших участков.

- Часто предлагаются участки с ветхими домами и предположением о том, что будущий владелец произведёт снос старых строений для последующего строительства современного здания. Большим плюсом таких объектов является наличие уже заведенных на участок коммуникаций; в то же время, процедура сноса жилого дома подлежит юридическому согласованию.

- Иногда предлагаются к продаже земельные участки ИЖС, расположенные на оживлённых улицах Саратова и прочих городов Саратовской области. Описание объектов и их цена предложения говорят о возможной целесообразности перевода земель из жилого назначения в коммерческое. Стоимость таких предложений иногда в несколько раз превышает стоимость соседних земель ИЖС, но расположенных внутриквартально.

Таким образом, грамотная оценка земельного участка зачастую является непростым процессом, и должна проводится при условии знания оценщиком местного рынка и механизмов ценообразования. Чаще всего оценка земли преследует следующие цели:

- вступление в права наследования, для уплаты госпошлины;

- обеспечение займа (под залог земельного участка);

- для проведения судебного разбирательства, например, при разделе имущества; при определении убытков, связанных с изъятием земель или ухудшением условий их использования и т.д.;

- оспаривание кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы (налога на землю или НДФЛ при продаже).

• < Назад
• Вперёд >