При оценке земельных участков типична ситуация, при которой число потенциальных участков-аналогов крайне мало. Оценщик сталкивается с необходимостью введения в расчёты корректировок по многим ценообразующим факторам. Суть эффекта масштаба ясна даже простому обывателю – круг возможных покупателей большого участка (или любого другого объекта недвижимости) более ограничен ввиду большей стоимости по сравнению с небольшим участком. Поэтому рынок продажи и аренды имеет следующую закономерность: единица объекта большей площади имеет меньшую стоимость, чем единица площади меньшего объекта. Интерес и сложность для оценщика представляет процесс обоснованного вычисления конкретных параметров этой зависимости в каждом отдельном случае.

На сайтах и форумах оценщиков приводится множество различных методик и рекомендаций по этому поводу: от построения корреляционных моделей, до готовых формул. Каждый из подходов имеет свои плюсы и минусы, и ни один из них не является универсальным на все случаи жизни. Одни из них чрезвычайно трудоёмки, зато, как правило, при грамотном применении дают более-менее достоверный результат. Другие более просты и понятны, но, имеют довольно общий характер, и их использование менее обосновано и более спорно.

Прежде всего, процессу вычисления поправки на площадь должен предшествовать тщательный анализ рынка и чёткое определение сегмента и ценового диапазона, в пределах которого находится оцениваемый земельный участок. Во-первых, для рынка земли, как ни для каких других объектов характерны «выбросы» цен, стоимость отдельных участков иногда в разы, а то и на порядки выше стоимости больше стоимости  объектов основной части рынка. Изучение причины существования таких дорогих предложений зачастую говорит не о наличии объективных стоимостных факторов, объясняющих высокую стоимость объекта, а об особом видении продавца в отношении цены. Иногда такой продавец не заинтересован в сколь-нибудь быстрой продаже, и объект продаётся годами; соответственно говорить о соответствии цены предложения рыночной стоимости не приходится. Иногда объект реализуется с огромной скидкой 60-70% и даже более. Во-вторых, каждый конкретный предлагаемый земельный участок в выборке, подбираемой для построения модели, должен быть всесторонне изучен на предмет влияния прочих, неплощадных параметров на стоимость. В условиях дефицита информации это представляется нелёгким делом.

В ряде случаев даже направленность описанного выше эффекта масштаба различна. Так, например, известно, что одна сотка участков под ИЖС площадью 4-6 соток стоит дороже сотки соседних участков по 8-10 соток – работает классический вариант эффекта масштаба, описанный выше. В то же время ценообразование на мелкий участок площадью менее 4 соток уже не имеет такой тенденции повышенной цены за сотку – участок считается неудобным, маловариантным с точки зрения жилой застройки, и непривлекательным.

Тут следует оговориться, что описанный механизм работает только в ситуации, когда участки ИЖС площадью 4 – 6 соток являются преобладающими в данном жилом массиве. Для современного загородного коттеджного строительства наиболее удобны и востребованы участки площадью 10-18 соток, а меньшие могут среди такого окружения «оказаться не у дел». Таким образом, важно также изучение характера и параметров окружающей застройки.

Особая ситуация может наблюдаться, например, для продажи относительно небольших паёв с/х назначения под пашню или пастбище размерами в несколько гектар. Если владельцы соседних фермерских хозяйств обладают площадями в сотни и тысячи гектар, перспектива приобрести небольшие участки за высокую стоимость им просто неинтересна с точки зрения ведения бизнеса.

Приведённые примеры и оценочная практика, кроме необходимости тщательного анализа рынка и индивидуального подхода в каждом случае, говорят также о большой доле спорности и субъективности в применении корректировки на площадь при оценке земельных участков, как бы тщательно оценщик не подошёл к данному вопросу. Применение поправки на масштаб будет целесообразно при наличии у специалиста достаточно полной информации о предлагаемых на рынке объектах. В других ситуациях, возможно, будет правильнее подбирать аналоги, не нуждающиеся в корректировке на площадь, расширив область поиска аналогов. Конечно, такой шаг оправдан, только если может быть достоверно вычислена и применена обоснованная поправка на местоположение.

• < Назад
• Вперёд >