Особенности земельных участков как объектов права обуславливаются, в первую очередь, делением на категории и виды разрешенного использования. Категорий земли, согласно действующему законодательству,  семь, а видов разрешенного использования - очень много. Разрешенное использование (РИ) может носить как узкий характер (например, «для размещения ангара»), так и разрешать менее конкретную застройку (например, «для размещения производственных и административных зданий»).

Оценщик на практике чаще сталкивается с оценкой земельных участков с РИ «ИЖС», «домовладение», «для ведения личного хозяйства», «для садоводства» и им подобных. Также нередка необходимость  определения стоимости земель коммерческого назначения – для торговых и административных объектов, промышленных зданий и сооружений, сельхозугодий и т.д. Каждый участок, в зависимости от категории, РИ и прочих особенностей имеет свои наиболее значимые факторы стоимости. В данной статье будет дана краткая характеристика земельных участков для ИЖС.

Следует указать, что само РИ в виде ИЖС, ведения подсобного хозяйства, садоводства и т.п. – фактически не накладывает разницы на удельную стоимость, так как законодательно ни одно из этих назначений не запрещает строительство полноценного дома для проживания и хозпостроек. Некоторые отличия возможны лишь в аспекте возможности регистрации. На деле же, основным комплексным фактором стоимости является местоположение.

С широкой точки зрения местоположение включает следующие подфакторы:

- Собственно район расположения земельного участка; для населенного пункта это некий микрорайон или уличный квартал. На этом этапе определения местоположения для оценки важна относительная однородность всех типовых участков в этом микрорайоне по стоимости 1 кв.м (1 сотки). Ценность площадей ИЖС в пределах одного микрорайона определяется теми же параметрами, что и жилой недвижимости в целом – развитость социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры.

 - Конкретика местоположения в микрорайоне. Для земель ИЖС, это, прежде всего, доступность для пешехода, для проезда на личном транспорте, удаленность от остановки общественного транспорта.

- Доступный набор коммуникаций и/или возможность их подведения к наделу. Эта компонента, хотя и будучи довольно спорно причислена к параметру местоположения, тем не менее, тесно с ним связана.

Следующие характеристики также важны с позиции стоимости, а в определенных случаях играют первостепенную роль:

- форма;

- рельеф;

- непосредственное окружение (застройка).

Форма и рельеф земельного участка обуславливают степень удобства расположения объектов строительства и использования объекта в общем. Чрезмерно узкий и длинный надел вряд ли может эксплуатироваться вообще по назначению; наклон ведёт к удорожанию стоимости строительства, неудобствам при перемещении и ведении садоводства (огородничества).

Окружающая застройка имеет свойство оказывать психологическое воздействие на потенциального покупателя. Например, постройка больших коттеджей современного типа в малопрестижном районе поднимет стоимость соседнего участка; и возможна обратная ситуация – расположение в дорогостоящем в целом микрорайоне по соседству с невзрачными и старыми зданиями, скажется на цене негативно.

Достоверный результат оценки земли возможен лишь при учёте этих и прочих индикаторов ценообразования, повышающих или понижающих привлекательность объекта. Таковыми, кроме перечисленных, могут быть, экология, подтопляемость и другие факторы.

• < Назад
• Вперёд >