Печать 

Оценка земли ИЖС обладает своими нюансами в зависимости от вида права. Частым случаем является аренда физическим лицом у государства или муниципалитета. Разница в цене для участков в собственности и в аренде далеко неоднозначна и должна, на наш взгляд, рассчитываться оценщиком индивидуально, так как право собственности обязывает платить налог, право аренды – арендную плату. Многое зависит от этих величин оплаты, а также сроков и прочих аспектов, указанных в договоре аренды.

Оценка земельного участка обычно проводится на основе прямого сравнения с подобными участками, т.е. аналогами. Здесь подобие подразумевает, прежде всего, один район местоположения (или сходные по ценовым показателям районы), и аналогичное РИ. Отличия в этих важнейших моментах для сравниваемых площадей приведут к необходимости введения очень нежелательных поправок. Такие поправки, во-первых, очень трудоёмки в вычислениях, а во-вторых достаточно спорны.

Оценка земельного участка для ИЖС в Саратове и в Саратовской области чаще всего связана с такими взаимосвязанными трудностями:

- Рынок свободных участков ограничен. Это характерно для рынка в черте города Саратова и прочих насаленных пунктов, особенно в центральных и близких к ним районах. Такая закономерность постоянна, и обусловлена небольшим количеством незастроенной земли в оживлённых районах как таковой.

- Неоднородность рынка, широкий разброс цен предложений. Это связано как с небольшим количеством предложений (мало ориентиров для продавцов), так и с  довольно непростыми факторами ценообразования  - их конкретное, количественное влияние на стоимость неочевидно.  

Если отвлечься от оценки и говорить в общем о рынке земли в Саратове и области, можно указать ещё и такие особенности:

- Предлагаются к продаже различной площади – от 1 до 20 соток, иногда даже более. Для любого жилого частного массива или дачного района характерна некая оптимальная площадь, наиболее выгодная для постройки, а значит, обладающая и наибольшей удельной стоимостью – стоимостью за сотку. В зависимости от характера типовой застройки эта площадь может быть различной. Площади, намного меньшие этого оптимального значения, будут иметь меньшую удельную стоимость, так как неудобны для строительства. Избыточно большой участок также может быть продан со значительным дисконтом к каждой избыточной сотке – ведь земля нуждается в уходе, как минимум это покос травы и сезонная уборка; и, самое главное, есть необходимость уплаты повышенного налога или арендной платы. Случаи получения дохода путём размежевания больших площадей на несколько меньших имеют место. Но прибыльность от таких операций индивидуальна и вряд ли может быть найдена и использована как типовой показатель цены для больших участков.

- Часто предлагаются земли с ветхими домами и предположением о том, что будущий владелец произведёт снос старых строений для последующего строительства современного здания. Большим плюсом таких объектов является наличие уже заведенных на участок коммуникаций. Но, с другой стороны, процедура сноса жилого дома подлежит юридическому согласованию.

- Иногда продаются земельные участки ИЖС, расположенные на оживлённых улицах Саратова и прочих городов Саратовской области. Описание таких объектов и их цена предложения говорят о возможной целесообразности перевода земель из жилого назначения в коммерческое. Стоимость таких предложений иногда в несколько раз превышает стоимость соседних наделов, но расположенных внутриквартально.

Таким образом, грамотная оценка земельного участка зачастую является непростым процессом, и должна проводиться при условии знания оценщиком местного рынка, его географии и механизмов ценообразования. Определение стоимости земли преследует следующие цели:

- вступление в права наследования, для уплаты госпошлины;

- обеспечение займа (под залог земельного участка);

- для проведения судебного разбирательства, например, при разделе имущества; при определении убытков, связанных с изъятием земель или ухудшением условий их использования и т.д.;

- оспаривание кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы (налога на имущество или НДФЛ при продаже).