Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

Разница в методологии оценки коттеджа и дачи (а также частного дома в общем смысле) практически отсутствует в рамках каждого класса недвижимости. Под коттеджем понимают обычно одноэтажный с мансардой (или двух-, трёхэтажный) жилой дом относительно большой площади – от 100 кв.м., дачей является небольшой дом преимущественно для летнего проживания и отдыха.

По способам формирования коттеджных посёлков их можно разделить на две большие, принципиально различные группы – концептуальные (или посёлки организованной застройки) и стихийные.

В первом случае застройка осуществляется согласованно, крупными фирмами, по одной или нескольким базовым моделям домов. Посёлок формируется как единый с точки зрения дальнейшей эксплуатации объект, грамотно устроена инфраструктура.

При формировании стихийных коттеджных посёлков строительство ведётся по индивидуальным проектам самими собственниками, а также силами мелких строительных и отделочных фирм и бригад. Процесс застройки района значительно растянут во времени. Происходит одновременное освоение территории, подключение к коммуникациям по согласованию с местными властями.

Сбыт коттеджей в организованных поселках происходит путём массовой рекламы в СМИ, щитовой и плакатной рекламы. Цены предложений однородны в соответствии с однотипностью объектов, изначально определены в рамках инвестиционно-строительного проекта и скорректированы с учётом конъюнктуры рынка и общей экономической ситуации.

Рынок коттеджей (дач) стихийной застройки неоднороден. Собственники предлагают свои объекты посредством частных объявлений в средствах печати и сети Интернет, а также объявлений, непосредственно размещённых на объекте. Характерно привлечение риэлторов. Неоднородность объектов обуславливает широкий разброс цен, продавец иногда не имеет в распоряжении чётких стоимостных ориентиров, как, например, при продаже квартир, рынок которых значительно  более сбалансирован. Цена предложения выбирается не только исходя из объективных индикаторов рынка, но и в значительной степени исходя из личных предпочтений собственника.

Нередки случаи продажи незавершённых строительством объектов. При этом продажа обычно не запланирована и вызвана затруднительным финансовым положением собственника, а не преследует цель получения прибыли от строительства. В этом случае собственник рискует даже не окупить понесенные затраты. Ведь такой объект требует значительных вложений, при этом завершать строительство необходимо с учётом уже имеющихся улучшений, не всегда соответствующих вкусу широкого сектора покупателей.

Основной фактор ценообразования в сегменте коттеджей и дач – местоположение. Конкретными параметрами местоположения являются непосредственно престижность района, далее по важности следует близость к водоёму, характер окружающей застройки, состояние подъездных путей и так далее.

Ценность района коттеджной застройки обуславливается близостью к городу (как следствие – транспортной доступностью от места постоянного жительства или работы к коттеджу, даче), качественными природными и антропогенными факторами. Кроме того, существует тесная взаимосвязь между престижностью района и типичной его застройкой. Коттеджные посёлки, находящиеся в местах повышенной привлекательности, как правило, отличаются застройкой высокого класса – современные, относительно больших размеров коттеджи на участках площадью 10 – 20 соток. В то же время, появление в том или ином дачном массиве нескольких более дорогих по классу домовладений, ведёт к удорожанию всей типовой для данного микрорайона жилой недвижимости, иными словами, происходит рост престижности района. 

Удалённость от реки, озера часто бывает определяющим фактором при формировании цены предложения и спроса в пределах одного дачного массива. Если говорить о недвижимости в шаговой доступности от водоёма - до 1-1,5 км - ощутима разница в стоимости аналогичных объектов даже для каждой одной-двух минут пути. Эта зависимость меньше проявляется для дач на большем удалении от водоёма – сказывается тот фактор, что так или иначе удобнее для передвижения туда и обратно использовать личный автотранспорт.

Немаловажными являются физические параметры земельного участка – характер рельефа, возможность подтопления и прочие. При этом обоснованность применения той или иной поправки достаточно спорная – каждый случай индивидуален. Если введения корректировки ввиду ограниченности рынка не избежать, то  наиболее объективно можно говорить о поправке в размере стоимости затрат по устранению дефектов участка.

Если говорить о влиянии площади участка на ценообразование, большую роль играет  типовая ситуация для окружающих домовладений. Мелкие участки (менее 3 соток для небольших домов и дач, менее 8 соток для современных коттеджей) недостаточны для удобного размещения построек и комфортного проживания, соответственно стоимость сотки меньше, чем стоимость единицы более крупных участков. Земли с избыточно большими площадями требуют дополнительных затрат, связанных прежде всего с уплатой налога, а также необходимостью ухода за территорией. Это обуславливает меньшую стоимость за сотку. При этом необходимо выделять особенные случаи, при которых есть возможность размежевания больших наделов на более мелкие и получения доходов от перепродажи.