Оценка в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

тел.: 8 (8452) 740-742, 8-987-821-68-93, е-mail: vert-info@mail.ru

Данный рынок отличается от рынка продажи квартир меньшей однородностью, индивидуальностью каждого объекта, следующей из многообразия конструктивных, площадных, инфраструктурных и прочих факторов. В течение последних лет в России получило развитие организованное строительство  жилых комплексов (коттеджных поселков), выдержанных в едином архитектурном и функциональном стиле. Однако, по-прежнему хаотичная разнородная застройка является типичной для большинства регионов. Иногда современные коттеджи, общей площадью несколько сот квадратных метров соседствуют со старыми небольшими домиками советского периода.

При сравнении объекта оценки с потенциальными аналогами, специалисты уделяют большое внимание различиям в величинах общей площади. Кроме того, частное жильё представляет собой, как правило, отдельно стоящее здание, неразрывно связанное с участком земли, на котором оно возведено. Поэтому на цену оказывают влияние и характеристики земельного участка.

Объектом исследования данной статьи является рынок частных домов города Саратова. При этом рассматривались объекты, расположенные в нескольких схожих по престижности микрорайонах города. Непосредственно предметом изучения являлись общие площади домов и площади земельных участков как факторы ценообразования. В силу уже описанной разнородности рынка по аспекту площади, были изучены параметры домов эконом-класса общей площадью до 130 кв.м. на рынке продажи.

Первоначальной задачей являлось накопление возможной большей выборки предложений. Все выбранные объекты, исходя из указанной в объявлениях общей площади, были отнесены к одной из следующих групп: до 40 кв.м, 40 - 60 кв.м., 60 – 80 кв.м, 80 – 100 кв.м., 100 – 130  кв.м. Объекты большей площади не рассматривались по следующим причинам: они не являются типовыми для изучаемых жилых массивов; а также в большей степени отвечают современным требованиям, относясь к коттеджной недвижимости более высокого класса.

Была получена выборка более чем из 110 домов, далее она анализировалась на явные «ценовые выбросы», такие объекты исключались из набора как не соответствующие рыночной ситуации в целом. В целях минимизации влияния ценообразующих факторов, не являющихся предметом исследования (конкретные характеристики местоположения, коммуникаций, состояния отделки и прочие), из выборки удалялись дома, стоимость квадратного метра которых отклонялась более чем на 20% от среднего значения по каждой из 5 групп. Окончательному анализу подверглись площадные и стоимостные параметры 60 объектов.  

В оценочной практике наличие большего земельного участка, относящегося к жилому дому, как правило, расценивается как фактор, повышающий привлекательность объекта; и, следовательно, и его рыночную стоимость. 

Ниже на графике по каждому из 60 объектов показано соответствие стоимости единицы площади (квадратного метра) коэффициенту обеспеченности дома земельным участком. Данная величина рассчитана как Sзем / Sдома, таким образом, точки левой части графика представлены домами с относительно небольшими наделами земли, а правой части – домами с большими свободными участками.

Из представленного рисунка следует отсутствие какой-либо зависимости цены предложения 1 кв.м дома от относительного размера свободной площади земельного участка. Такой результат довольно противоречив, но не надо забывать, что обладание большим земельным участком, наряду с преимуществом, имеющимся у собственника, имеет и отрицательные стороны.

Преимуществами является дополнительная возможность по ведению личного подсобного хозяйства (сада, огорода) и возведению хозпостроек (баня, гараж, сараи, рекреационная зона и т.д.) Отрицательные стороны обусловлены необходимостью затрат на поддержание земельного участка в ухоженном состоянии (как минимум – покос травы, уборка листвы и прочего мусора), а также заключаются в уплате большего размера налога на землю. В данном случае средняя кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка (база налогообложения) составляет 1 500 – 2 000 руб. В пересчёте на налог, подлежащей уплате, получим 450 – 600 руб. в год за каждую дополнительную сотку земли[1]. Также следует упомянуть о негативных ожиданиях изменений в налоговом законодательстве в условиях нестабильной экономической ситуации.

Таким образом, наличие большего земельного участка разрешенного использования ИЖС в черте города не является однозначно привлекательной стороной, многое зависит от личных предпочтений покупателя.

Теперь выясним, какого влияние величины общей площади дома на среднюю стоимость 1 кв.м. дома. Необходимо напомнить, что золотое правило стоимости гласит, что цена квадратного метра помещений меньшей площади (при равных прочих ценообразующих факторах) больше цены квадратного метра помещений большей площади. Это правило и применяется большинством оценщиков в виде той или иной методологии чаще всего для всех диапазонов площадей. Результаты для объектов исследования представлены ниже в таблице.

Площадь дома, кв.м.

Средняя стоимость 1 кв.м.

до 40

32 200

от 40 до 60

33 700

от 60 до 80

35 900

от 80 до 100

32 200

от 100 до 130

27 300

На графике эта зависимость может быть отображена следующим образом:

 

Исходя из этого, можно говорить уже о некой хотя и слабой, но зависимости сложного характера (коэффициент аппроксимации R2 отличен от 0). Можно сделать предположение: при более тщательном подборе элементов выборки и увеличении её объёма, а также нивелировании факторов цены, не подлежащих изучению, эта зависимость будет более явной. Пока же можно сказать следующее:

• Жилые дома площадью менее 40-45 кв.м. считаются неудобными для проживания, не соответствуют из-за малых размеров жилых и вспомогательных помещений принятым современным нормам. Это обуславливает меньшую стоимость 1 кв.м. по сравнению с большими аналогами.

• Диапазон 50 – 70 кв.м. характеризуется наибольшей стоимостью квадратного метра среди изучаемого сегмента недвижимости

•  Классический эффект масштаба (уменьшение цены кв.м метра с увеличением площади помещения) наблюдается более менее явно лишь для домов площадью более 75 кв.м.

Приведённые в статье закономерности говорят о важности анализа рынка в части влияния площадных характеристик объекта на стоимость; ясно, что применение корректировок на площадь по некой единой методике для многих случаев с большой долей вероятности приведёт к погрешности в вычислениях рыночной стоимости жилого дома. 

 

[1] Согласно Решению Саратовской городской Думы "О земельном налоге" №63-615 от 02.11.2015 г., ставка налога на земельный участками под объектами индивидуальной жилой застройки для физ. лиц составляет 0,3%. Источник данных – официальный сайт ФНС России, http://www.nalog.ru/rn64/service/tax/d418627/