Данный рынок отличается от рынка продажи квартир меньшей однородностью, индивидуальностью каждого объекта, следующей из многообразия конструктивных, площадных, инфраструктурных и прочих факторов. В течение последних лет в России получило развитие организованное строительство жилых комплексов (коттеджных поселков), выдержанных в едином архитектурном и функциональном стиле. Однако, по-прежнему хаотичная разнородная застройка является типичной для большинства регионов. Иногда современные коттеджи, общей площадью несколько сот квадратных метров соседствуют со старыми небольшими домиками советского периода.
При сравнении объекта оценки с потенциальными аналогами, специалисты уделяют большое внимание различиям в величинах общей площади. Кроме того, частное жильё представляет собой, как правило, отдельно стоящее здание, неразрывно связанное с участком земли, на котором оно возведено. Поэтому на цену оказывают влияние и характеристики земельного участка.
Объектом исследования данной статьи является рынок частных домов города Саратова. При этом рассматривались объекты, расположенные в нескольких схожих по престижности микрорайонах города. Непосредственно предметом изучения являлись общие площади домов и площади земельных участков как факторы ценообразования. В силу уже описанной разнородности рынка по аспекту площади, были изучены параметры домов эконом-класса общей площадью до 130 кв.м. на рынке продажи.
Первоначальной задачей являлось накопление возможной большей выборки предложений. Все выбранные объекты, исходя из указанной в объявлениях общей площади, были отнесены к одной из следующих групп: до 40 кв.м, 40 - 60 кв.м., 60 – 80 кв.м, 80 – 100 кв.м., 100 – 130 кв.м. Объекты большей площади не рассматривались по следующим причинам: они не являются типовыми для изучаемых жилых массивов; а также в большей степени отвечают современным требованиям, относясь к коттеджной недвижимости более высокого класса.
Была получена выборка более чем из 110 домов, далее она анализировалась на явные «ценовые выбросы», такие объекты исключались из набора как не соответствующие рыночной ситуации в целом. В целях минимизации влияния ценообразующих факторов, не являющихся предметом исследования (конкретные характеристики местоположения, коммуникаций, состояния отделки и прочие), из выборки удалялись дома, стоимость квадратного метра которых отклонялась более чем на 20% от среднего значения по каждой из 5 групп. Окончательному анализу подверглись площадные и стоимостные параметры 60 объектов.
В оценочной практике наличие большего земельного участка, относящегося к жилому дому, как правило, расценивается как фактор, повышающий привлекательность объекта; и, следовательно, и его рыночную стоимость.
Ниже на графике по каждому из 60 объектов показано соответствие стоимости единицы площади (квадратного метра) коэффициенту обеспеченности дома земельным участком. Данная величина рассчитана как Sзем / Sдома, таким образом, точки левой части графика представлены домами с относительно небольшими наделами земли, а правой части – домами с большими свободными участками.
Из представленного рисунка следует отсутствие какой-либо зависимости цены предложения 1 кв.м дома от относительного размера свободной площади земельного участка. Такой результат довольно противоречив, но не надо забывать, что обладание большим земельным участком, наряду с преимуществом, имеющимся у собственника, имеет и отрицательные стороны.
Преимуществами является дополнительная возможность по ведению личного подсобного хозяйства (сада, огорода) и возведению хозпостроек (баня, гараж, сараи, рекреационная зона и т.д.) Отрицательные стороны обусловлены необходимостью затрат на поддержание земельного участка в ухоженном состоянии (как минимум – покос травы, уборка листвы и прочего мусора), а также заключаются в уплате большего размера налога на землю. В данном случае средняя кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка (база налогообложения) составляет 1 500 – 2 000 руб. В пересчёте на налог, подлежащей уплате, получим 450 – 600 руб. в год за каждую дополнительную сотку земли[1]. Также следует упомянуть о негативных ожиданиях изменений в налоговом законодательстве в условиях нестабильной экономической ситуации.
Таким образом, наличие большего земельного участка разрешенного использования ИЖС в черте города не является однозначно привлекательной стороной, многое зависит от личных предпочтений покупателя.
Теперь выясним, какого влияние величины общей площади дома на среднюю стоимость 1 кв.м. дома. Необходимо напомнить, что золотое правило стоимости гласит, что цена квадратного метра помещений меньшей площади (при равных прочих ценообразующих факторах) больше цены квадратного метра помещений большей площади. Это правило и применяется большинством оценщиков в виде той или иной методологии чаще всего для всех диапазонов площадей. Результаты для объектов исследования представлены ниже в таблице.
Площадь дома, кв.м. |
Средняя стоимость 1 кв.м. |
до 40 |
32 200 |
от 40 до 60 |
33 700 |
от 60 до 80 |
35 900 |
от 80 до 100 |
32 200 |
от 100 до 130 |
27 300 |
На графике эта зависимость может быть отображена следующим образом:
Исходя из этого, можно говорить уже о некой хотя и слабой, но зависимости сложного характера (коэффициент аппроксимации R2 отличен от 0). Можно сделать предположение: при более тщательном подборе элементов выборки и увеличении её объёма, а также нивелировании факторов цены, не подлежащих изучению, эта зависимость будет более явной. Пока же можно сказать следующее:
• Жилые дома площадью менее 40-45 кв.м. считаются неудобными для проживания, не соответствуют из-за малых размеров жилых и вспомогательных помещений принятым современным нормам. Это обуславливает меньшую стоимость 1 кв.м. по сравнению с большими аналогами.
• Диапазон 50 – 70 кв.м. характеризуется наибольшей стоимостью квадратного метра среди изучаемого сегмента недвижимости
• Классический эффект масштаба (уменьшение цены кв.м метра с увеличением площади помещения) наблюдается более менее явно лишь для домов площадью более 75 кв.м.
Приведённые в статье закономерности говорят о важности анализа рынка в части влияния площадных характеристик объекта на стоимость; ясно, что применение корректировок на площадь по некой единой методике для многих случаев с большой долей вероятности приведёт к погрешности в вычислениях рыночной стоимости жилого дома.
[1] Согласно Решению Саратовской городской Думы "О земельном налоге" №63-615 от 02.11.2015 г., ставка налога на земельный участками под объектами индивидуальной жилой застройки для физ. лиц составляет 0,3%. Источник данных – официальный сайт ФНС России, http://www.nalog.ru/rn64/service/tax/d418627/