Данный рынок отличается от рынка продажи квартир меньшей однородностью, индивидуальностью каждого объекта, следующей из многообразия конструктивных, площадных, инфраструктурных и прочих факторов. В течение последних лет в России получило развитие организованное строительство  жилых комплексов (коттеджных поселков), выдержанных в едином архитектурном и функциональном стиле. Однако, по-прежнему хаотичная разнородная застройка является типичной для большинства регионов. Иногда современные коттеджи, общей площадью несколько сот квадратных метров соседствуют со старыми небольшими домиками советского периода.

При сравнении объекта оценки с потенциальными аналогами, специалисты уделяют большое внимание различиям в величинах общей площади. Кроме того, частное жильё представляет собой, как правило, отдельно стоящее здание, неразрывно связанное с участком земли, на котором оно возведено. Поэтому на цену оказывают влияние и характеристики земельного участка.

Объектом исследования данной статьи является рынок частных домов города Саратова. При этом рассматривались объекты, расположенные в нескольких схожих по престижности микрорайонах города. Непосредственно предметом изучения являлись общие площади домов и площади земельных участков как факторы ценообразования. В силу уже описанной разнородности рынка по аспекту площади, были изучены параметры домов эконом-класса общей площадью до 130 кв.м. на рынке продажи.

Первоначальной задачей являлось накопление возможной большей выборки предложений. Все выбранные объекты, исходя из указанной в объявлениях общей площади, были отнесены к одной из следующих групп: до 40 кв.м, 40 - 60 кв.м., 60 – 80 кв.м, 80 – 100 кв.м., 100 – 130  кв.м. Объекты большей площади не рассматривались по следующим причинам: они не являются типовыми для изучаемых жилых массивов; а также в большей степени отвечают современным требованиям, относясь к коттеджной недвижимости более высокого класса.

Была получена выборка более чем из 110 домов, далее она анализировалась на явные «ценовые выбросы», такие объекты исключались из набора как не соответствующие рыночной ситуации в целом. В целях минимизации влияния ценообразующих факторов, не являющихся предметом исследования (конкретные характеристики местоположения, коммуникаций, состояния отделки и прочие), из выборки удалялись дома, стоимость квадратного метра которых отклонялась более чем на 20% от среднего значения по каждой из 5 групп. Окончательному анализу подверглись площадные и стоимостные параметры 60 объектов.  

В оценочной практике наличие большего земельного участка, относящегося к жилому дому, как правило, расценивается как фактор, повышающий привлекательность объекта; и, следовательно, и его рыночную стоимость. 

Ниже на графике по каждому из 60 объектов показано соответствие стоимости единицы площади (квадратного метра) коэффициенту обеспеченности дома земельным участком. Данная величина рассчитана как S_зем / S_дома, таким образом, точки левой части графика представлены домами с относительно небольшими наделами земли, а правой части – домами с большими свободными участками.

Из представленного рисунка следует отсутствие какой-либо зависимости цены предложения 1 кв.м дома от относительного размера свободной площади земельного участка. Такой результат довольно противоречив, но не надо забывать, что обладание большим земельным участком, наряду с преимуществом, имеющимся у собственника, имеет и отрицательные стороны.

Преимуществами является дополнительная возможность по ведению личного подсобного хозяйства (сада, огорода) и возведению хозпостроек (баня, гараж, сараи, рекреационная зона и т.д.) Отрицательные стороны обусловлены необходимостью затрат на поддержание земельного участка в ухоженном состоянии (как минимум – покос травы, уборка листвы и прочего мусора), а также заключаются в уплате большего размера налога на землю. В данном случае средняя кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка (база налогообложения) составляет 1 500 – 2 000 руб. В пересчёте на налог, подлежащей уплате, получим 450 – 600 руб. в год за каждую дополнительную сотку земли[1]. Также следует упомянуть о негативных ожиданиях изменений в налоговом законодательстве в условиях нестабильной экономической ситуации.

Таким образом, наличие большего земельного участка разрешенного использования ИЖС в черте города не является однозначно привлекательной стороной, многое зависит от личных предпочтений покупателя.